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索引号: 000000000-2019-00177 发布机构: 政府办公室
发文日期: 2019-07-01 主题分类: 机构职能

玉山县人民政府 关于印发《玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题处理工作方案》的通知

玉府字〔201994

 

玉山县人民政府

关于印发《玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题处理工作方案》的通知

 

县政府有关部门、县直有关单位:

《玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题处理工作方案》已经政府常务会议研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

 

玉山县人民政府

201963

(此件予以公开)

 

玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题

处理工作方案

 

受前期房地产市场低迷等因素影响,我县中心城区出现了部分开发商资金链断裂等情况,导致部分楼盘存在延期交房、延期办证等遗留问题,严重影响了购房人的合法权益。为了进一步规范玉山县房地产市场秩序,妥善处理房地产开发项目历史遗留问题,有效化解矛盾纠纷隐患,维护购房人的合法权益和社会稳定,促进房地产市场健康发展,制定本工作方案。

一、历史遗留问题及其原因

 (一)主要问题

房地产开发经营管理是一项系统工程,涉及土地出让、立项审批、工程报建、项目建设、竣工验收、产权登记、分户办证、物业管理等多个环节,和自然资源、发改、住建、城管、税务、人防、消防、环保、水、电、气、物业服务等多个管理部门和单位。开发经营管理过程中,任何一个环节出现问题,都可能影响业主的合法权益,从而引发矛盾纠纷。从排查梳理的情况看,我县中心城区部分房地产开发项目主要存在以下问题:一是延期交房并延期办证;二是延期办证;三是少批多建的项目因未按规划建设等因素导致延期交房;四是自建房已分割转让办证遗留问题。

(二)产生原因

一是房地产市场低迷。前些年由于房地产宏观政策调控、用地投放失衡等因素,市场供过于求,商品房库存高,开发商资金回笼缓慢,有的甚至资金链断裂,从而出现了工程不能如期完工等情况;二是项目“少批多建”。少数招商引资的房地产开发重点项目,未经规划部门批准擅自改变建筑规划,导致规划验收通不过;三是部分开发商实力有限。部分房地产企业主要依靠预售房款支撑项目建设、推动工程施工进度,一旦房屋销售滞压,就出现拖欠工程款、材料款等情况从而影响工程正常进度;四是监管体制不健全。部分开发商不能诚信经营,预售资金不能做到专款专用,而是挪到其他项目等另作他用,导致工程进度不能按计划进行,不能及时履行合同约定的义务。

二、历史遗留问题处置措施

(一)坚持依法行政。对城区房地产开发项目历史遗留问题,应当坚持“依法行政、尊重历史、实事求是、利民便民”的工作原则,彻底转变过去“大闹大解决、小闹小解决”观念,统筹协调,密切合作,引导购房人正确运用法律武器维护自己的合法权益,促进玉山社会稳定和房地产市场健康发展。

(二)加强组织领导。为推进城区房地产开发项目历史遗留问题处置工作顺利进行,实行联席会议机制。联席会议成员由县委宣传部、县委政法委、县纪委监委、县信访局、县城管局、县住建局、县自然资源局、县税务局、县公安局、县法院、县人防办、县消防大队、县人民银行等部门和单位组成。为加快和推进玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题的处理工作,设立此项工作推进领导小组并下设办公室,办公室设在县住建局,由县住建局局长彭学萍同志兼任办公室主任,各成员单位确定一名联系人。

(三)明确工作责任。

领导小组办公室:负责筹备领导小组会议,起草具体工作方案和工作总结报告,建立房地产开发项目历史遗留问题工作台账,定期向领导小组汇报工作进展情况,组织协调各成员单位开展工作。

县委宣传部:负责做好宣传和舆论引导等工作

县委政法委:负责统筹协调涉访涉诉等维稳工作

县纪委监委:负责履行效能监察职能,确保我县城区房地产开发项目历史遗留问题处理工作真正落到实处。

县城管局:负责对建设单位违法违规行为进行行政处罚,并追缴开发建设单位拖欠的罚款。

县信访局:负责做好上访群众的接访工作。

县住建局:负责房地产开发项目房屋建筑质量监督管理工作,督促协调房屋建筑企业履行好自身责任和义务,确保房屋建筑工程竣工验收合格后交付使用;负责核实当事人提供用于申请不动产登记的工程竣工证明材料。负责排查梳理房地产开发项目,对存在问题的项目调查了解清楚有关情况,形成书面材料并登记造册,向领导小组办公室申报遗留问题项目;审核确定小区业主应缴的物业专项维修资金的标准和金额;负责监管房地产开发企业的商品房预(销)售资金。

县自然资源局:负责追缴开发企业欠缴的土地出让金、规费、罚款等工作;负责核实当事人提供办理不动产权证的用地文件、相关证明材料及办证事项负责督促开发建设单位项目竣工用地、规划验收工作。

县税务局:负责开发建设单位和承建单位欠缴税款的追缴工作;审核确定购房人应缴税款的标准和金额。

县公安局:负责对逃避缴纳税款、逃避追缴欠税、伪造公章或证件扰乱房地产市场秩序等涉及违法犯罪的单位和个人,进行调查立案侦查工作。

县法院:负责建立《商品房买卖合同》纠纷民事诉讼案件审理快速通道,对此类案件实行快审快;负责相关职能部门对房地产开发企业的破产申请,依法进行破产清算。

县人防办:负责督促指导开发建设单位完成开发项目人防设施工程的竣工验收,和异地建设费追缴工作。

县消防大队:负责督促指导开发建设单位完成开发项目消防设施工程的竣工验收工作。

县人民银行:负责协调有关商业银行,配合延期办证项目有关问题的处理工作。

(四)限定处理时间。本方案所指的房地产开发历史遗留问题项目,是指2016年5月1日以前按照项目《商品房买卖合同》约定,开发企业延期交房、延期办证时间满3年以上。延期交房的项目从立案调查到通过竣工验收原则上不得超过9个月;延期办证的项目,从立案调查到办证窗口可受理办证资料原则上不得超过12个月。遗留问题项目开发企业资金链已断裂的或无法联系到相关负责人的,从立案调查到办证窗口可受理办证资料原则上不得超过18个月。

(五)分项归类处理

1.关于延期办证遗留问题的处理。延期办证遗留问题的项目,由于已经通过竣工验收取得了联验合格证,因此,对已经交清房款、契税、物业专项维修等所有款项的购房人,由自然资源部门办理不动产权证给予产权人,与项目开发企业欠税、欠费、罚款,土地等其他问题分开处理。(1)因开发企业拖欠税费的,由税务部门依法依规向开发企业追缴。(2)因开发企业拖欠土地出让金的,由自然资源部门依法依规向开发企业追缴。(3)因开发企业已挪用代收购房人契税和物业专项维修资金的,由住建部门牵头,由税务、公安部门依法调查侦查追缴。开发企业还有商品房等资产未出售的,由住建部门责成开发企业开设资金监管账户全额监管后续销售资金。(4)因开发企业资金链断裂或资质已经过期无法联系到相关负责人的,由不动产登记主管部门引导购房人诉诸法院或申请仲裁。(5)因开发项目存在违反规划等违法行的,由县自然资源局《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规处罚。

2.关于延期交房并延期办证遗留问题的处理。对存在延期交房延期办证遗留问题的项目,实行办证、验收、开发企业遗留问题分开处理的原则。(1)因开发企业未取得项目消防工程验收手续的,由消防部门负责组织督促实施消防验收,经验收合格的由消防部门出具验收证明。(2)开发企业未取得工程质量安全合格验收手续的,由住建部门负责督促协调建设单位履行工程质量验收手续,建设单位履行不了的,由具有资质的司法鉴定机构出具司法鉴定报告并经住建部门备案通过。在取得消防验收合格证并确定质量合格的前提下,只要业主未拖欠购房尾款或正常还房贷,且缴清了契税和维修资金的,由自然资源部门直接办理不动产证给予产权人。(3)因涉及自然资源、人防、市政、绿化等其他单项工程未验收的,由各相关部门按照职责负责组织督促开发企业完成工程验收工作。(4)开发企业不履行延期交房违约责任的,由住建部门引导购房人诉诸法院或申请仲裁,法院开辟绿色通道或简易审判程序,实行快审快结。(5)涉及到开发企业欠税、欠费、罚款,土地等问题的处理,按照前款延期办证遗留问题的原则处理。

3.关于少批多建项目导致延期交房问题的处理。少批多建但购房人已入住的项目,在取得项目消防工程验收手续和工程质量安全合格验收手续的,只要业主交清房款、契税、物业专项维修,由自然资源部门办理不动产权证给予购房人,涉及到开发企业欠税、欠费、罚款,土地等问题的处理,按照前款延期办证遗留问题的原则处理。

4.关于自建房分割转让办证遗留问题的处理。在2015年11月30日之前,房产已分割并办理了房产证但土地未分割办证的,只要业主缴清了契税,由自然资源部门收回土地使用证,依据房产证载面积分摊相应土地后办理房地一体不动产权证。

三、开展综合治理

(一)抓典型案例以点带面。政法、公安、城管、税务、住建、自然资源等相关职能部门相互配合,从梳理出来的存在历史遗留问题的项目中,选择几个挪用商品房预售资金、挪用代收购房人的契税和物业专项维修资金、恶意拖欠税款和规费、伪造合同公章和身份证违法犯罪的典型,加大查处、惩治力度。

(二)建立诚信体系。对存在不诚信行为的开发企业、中介代理机构和个人,严格实行“黑名单”制度。

(三)加强人舆论正面宣传报道。树立正确的舆论导向,加强打击违法违规典型案件报道,引导房地产开发企业诚信守法经营;加大业主用法律手段维护自己合法权益案例的宣传,增强市民的依法维权意识。

 

附件:

 

玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题处理领导小组

 

组  长:徐树斌    县委副书记、县长

副组长:罗来水    县委副书记

        王庆辉(常务副组长) 县政府副县长

成  员:宁建华    县纪委监察委副书记

翁贤杰    县委宣传部副部长

顾大庆    县政法委副书记  

罗小山    县法院党组副书记

范建军    县政府办副主任

彭学萍    县住建局局长

王起水    县城管局副局长

张永生    县公安局副局长

毛贤清    县税务局副局长

李长荣    县自然资源局副局长

巫晓飞    县不动产登记中心主任

陈小华    原房管局副局长

钱型琇    原规划局副局长

江  华    县信访局副局长

徐丽民    县质监站站长

周国俊    县消防大队政委


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